L’agent immobilier occupe une place centrale dans le marché français. Il est à la fois médiateur, conseiller et garant de la sécurité juridique des transactions. Mais son rôle ne s’arrête pas à la mise en relation entre vendeurs et acquéreurs : la profession est strictement encadrée par la loi, et les obligations de l’agent immobilier sont nombreuses. Elles concernent sa pratique quotidienne, ses relations avec le vendeur et avec l’acquéreur.

Dans un secteur parfois critiqué pour son manque de transparence, comprendre ces obligations est essentiel, que l’on soit vendeur, acheteur ou professionnel.

1. Un cadre légal strict : la loi Hoguet

L’activité d’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972. Ces textes fondateurs posent les règles essentielles :

Carte professionnelle (carte T) délivrée par la CCI et renouvelée tous les 3 ans.

Garantie financière obligatoire pour sécuriser les fonds confiés par les clients.

Assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) pour couvrir les erreurs éventuelles.

En 2023, on recensait environ 40 000 titulaires de carte T en France (source : CCI France).

À ces obligations s’ajoute la formation continue instaurée par la loi ALUR : chaque agent doit justifier de 14 heures de formation par an (ou 42 heures sur 3 ans) pour rester à jour sur le droit, la déontologie ou la transition énergétique.

Enfin, depuis 2015, la profession est régie par un code de déontologie imposant loyauté, confidentialité, diligence et non-discrimination.

2. Le mandat : pilier de l’activité immobilière

Un écrit obligatoire

Un agent immobilier ne peut agir sans mandat écrit, préalable et signé, qu’il s’agisse d’un mandat de vente ou de recherche.
Il doit mentionner :

Identité des parties,

Désignation précise du bien,

Prix ou budget fixé,

Montant et répartition des honoraires,

Durée et modalités de résiliation.

Sans mandat valide, l’agent ne peut prétendre à aucune commission, même en cas de vente conclue.

Le registre des mandats

Chaque mandat doit être enregistré chronologiquement dans un registre spécifique (papier ou électronique, coté et paraphé).
Il reçoit un numéro unique, qui doit figurer sur tous les documents liés : bons de visite, factures d’honoraires, publicités.

Jurisprudence : un mandat non inscrit ou dépourvu de numéro prive l’agent de toute rémunération, même si la vente est réalisée.

Types de mandats

Simple : le vendeur peut confier son bien à plusieurs agences et vendre par lui-même.

Exclusif : seule l’agence détentrice est habilitée à vendre. Le vendeur ne peut pas vendre directement pendant la durée ferme.

Semi-exclusif : l’agence est l’unique intermédiaire, mais le vendeur conserve la possibilité de vendre seul.

Selon la FNAIM, les mandats exclusifs réduisent en moyenne le délai de vente de 30 % par rapport aux mandats simples.

Durée, reconduction et fin des mandats

La durée initiale est libre, mais doit être mentionnée.

Les mandats exclusifs comportent souvent une période ferme de 3 mois minimum.

Au-delà, ils peuvent être reconduits tacitement, mais pour une durée maximale de 12 mois (loi Chatel).

À chaque échéance annuelle, le vendeur peut résilier, moyennant un préavis de 15 jours.

3. Mandat signé en agence ou hors agence : une différence majeure

Le lieu de signature du mandat a des conséquences juridiques directes :

Mandat signé dans les locaux de l’agence : il prend effet immédiatement. Le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation.

Mandat signé hors agence (au domicile du vendeur, par correspondance ou à distance) : il est soumis au droit de rétractation de 14 jours prévu par le Code de la consommation.

Pendant ce délai, le vendeur peut se rétracter sans motif ni frais.

L’agent ne peut commencer à exécuter le mandat (publication d’annonces, organisation de visites) que si le vendeur l’y autorise expressément par écrit avant la fin du délai.

Exemple concret : un mandat exclusif signé dans une agence engage immédiatement le vendeur, alors que le même mandat signé à domicile peut être annulé sous 14 jours.

Le non-respect de ce droit de rétractation peut entraîner la nullité du mandat et priver l’agent de toute commission.

4. Les obligations de l’agent envers le vendeur

L’agent immobilier a une obligation de conseil et de transparence :

Évaluer la valeur du bien en fonction du marché,

Informer sur les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, assainissement),

Conseiller sur les aspects fiscaux et juridiques.

Il est tenu d’une obligation de moyens : il doit mettre en œuvre toutes les actions nécessaires pour vendre (annonces, visites, négociations), sans pour autant garantir le résultat final.

5. Les obligations de l’agent envers l’acquéreur

L’acquéreur bénéficie également de droits essentiels :

Être informé de manière loyale et complète (superficie loi Carrez, règlement de copropriété, charges, servitudes, travaux votés ou prévus),

Obtenir la vérification de l’exactitude des informations transmises,

Être protégé contre toute manœuvre trompeuse ou dissimulation volontaire.

Même mandaté par le vendeur, l’agent doit adopter une position équilibrée et ne pas induire l’acquéreur en erreur.

6. Sanctions en cas de manquement

Un agent immobilier qui ne respecte pas ses obligations s’expose à plusieurs types de sanctions :

Civiles : dommages et intérêts au profit du client lésé.

Pénales : jusqu’à 6 mois de prison et 7 500 € d’amende en cas d’exercice illégal.

Disciplinaires : suspension ou retrait de la carte T.

En 2022, près de 400 procédures disciplinaires ont été ouvertes par les CCI contre des agents (source : Ministère de l’Économie).

7. Les nouvelles obligations : numérique et transparence

La profession évolue avec la digitalisation et la transition écologique :

Obligation d’afficher le DPE et les émissions de GES dans toutes les annonces (loi Climat 2021),

Respect du RGPD pour protéger les données personnelles,

Traçabilité accrue des mandats grâce à des registres électroniques,

Développement d’outils digitaux de suivi client.

Chez PhantHome, nous faisons de ces obligations un socle de confiance et allons plus loin en proposant des espaces digitaux sécurisés, des suivis transparents et un accompagnement personnalisé.

Conclusion

Les obligations de l’agent immobilier dépassent largement la simple mise en relation. Elles englobent la réglementation professionnelle, la rigueur contractuelle des mandats, les devoirs vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur, et l’adaptation permanente aux évolutions numériques et légales.

Bien plus qu’un intermédiaire, l’agent immobilier est le garant de la sécurité juridique et de la transparence des transactions. Pour les clients, connaître ces obligations est une façon de mieux comprendre le rôle de l’agent et de s’assurer d’un accompagnement fiable et conforme à la loi.