Chaque année, à l’approche des résultats de Parcoursup, des milliers d’étudiants se lancent dans une course effrénée à la location. Pour les investisseurs, cette pression saisonnière crée une opportunité : celle de proposer des logements adaptés à une demande massive, régulière et géographiquement concentrée. Mais est-ce encore une stratégie pertinente en 2025 ? Et quelles villes ou formats privilégier pour sécuriser son investissement locatif étudiant ?
Une demande étudiante structurellement forte
La France compte aujourd’hui plus de 2,9 millions d’étudiants (source : Ministère de l’Enseignement supérieur – rentrée 2024). Parmi eux, près de 60 % quittent le domicile familial pour poursuivre leurs études dans une autre ville. Ce mouvement génère une demande locative importante, concentrée sur des villes universitaires comme Lille, Nantes, Lyon, Toulouse, Montpellier ou encore Caen.
🔎 À Caen, par exemple, la rentrée 2025 est marquée par une flambée de la demande : certaines agences parlent de 20 dossiers pour une seule annonce (France Bleu, juin 2025). Des files d’attente devant les agences immobilières, des visites groupées et des étudiants contraints de revoir leurs critères à la baisse sont devenus monnaie courante.
Pourquoi le locatif étudiant attire encore les investisseurs
Investir dans un bien destiné à la location étudiante peut sembler risqué à première vue (roulement fréquent, vacances estivales, garanties limitées). Pourtant, il offre plusieurs avantages :
🎯 Un taux d’occupation élevé sur 10 mois, parfois même à l’année grâce à des stages ou des étudiants internationaux.
📈 Une rentabilité souvent supérieure à la moyenne, surtout sur les petites surfaces (studio, T1 bis, colocations).
💰 Un ticket d’entrée abordable, comparé à l’investissement familial classique.
🔐 Des dispositifs sécurisants (garant Visale, caution parentale, loyers garantis par les aides de la CAF, etc.).
En parallèle, le développement du téléenseignement post-Covid a peu impacté la nécessité d’un logement physique : 84 % des formations restent en présentiel sur les campus selon l’Observatoire national de la vie étudiante (2024).
Quels formats privilégier en 2025 ?
✅ Studio ou T1 bis dans une résidence proche des transports
Les studios en résidence étudiante bien placée (proche centre-ville, université ou gare) restent une valeur sûre. Attention toutefois à bien vérifier la qualité de gestion de la résidence si elle est sous mandat (frais, turn-over, rentabilité nette).
✅ Colocation : le bon plan… à condition d’être structuré
La colocation reste très attractive, surtout pour les étudiants en master ou en école. Elle permet :
Un meilleur rendement (plusieurs loyers pour une seule surface),
Une mutualisation des frais (charges, Internet…).
En revanche, elle exige une gestion rigoureuse : bail solidaire, mobilier robuste, règles de vie claires.
⚠️ À éviter : les “faux bons plans”
Des villes saturées sans réelles perspectives universitaires.
Les biens trop éloignés des pôles de formation ou mal desservis.
Attention aux surfaces mal agencées ou énergivores (DPE E, F ou G très pénalisants depuis les réformes récentes).
Fiscalité, statut et gestion : les points de vigilance
LMNP classique ou au réel : reste adapté aux logements meublés étudiants, avec amortissement et charges déductibles.
Micro-BIC : simplifié mais moins optimisé au-delà de 10 000 € de recettes annuelles.
SCI à l’IS : pour ceux qui veulent structurer un parc locatif plus vaste, mais attention à l’imposition sur les plus-values.
👉 À noter : les nouvelles réformes fiscales envisagées sur la location meublée (cf. alternatives au LMNP) pourraient impacter les rendements nets. Il convient donc de bien anticiper.
Ce qu’il faut retenir
✔️ Le locatif étudiants reste une stratégie d’investissement immobilière intéressante à condition de :
Cibler les bonnes villes et bons emplacements,
Proposer un bien adapté et bien géré,
Anticiper la fiscalité et les charges pour sécuriser la rentabilité,
Viser un accompagnement professionnel, notamment en amont de l’acquisition.
💡 Pour en savoir plus sur les stratégies d’investissement locatif intelligentes, découvrez notre service dédié : Recherches immobilières sur mesure
📚 Et pour approfondir les aides pour les étudiants locataires : guide officiel sur le site de la CAF
