Le marché immobilier français est souvent considéré comme un refuge en temps d’incertitude. Mais comment se compare-t-il réellement aux autres marchés européens en 2025 ? Entre niveaux de prix, fiscalité, tendances locatives et dynamique de la construction, voici un tour d’horizon complet pour mieux situer la France dans le paysage immobilier européen.
1. Des prix stables, mais pas les plus élevés d’Europe
Contrairement à une idée reçue, l’immobilier français n’est pas le plus cher d’Europe. En 2024, le prix moyen du m² dans l’ancien en France s’élevait à 3 250 € selon les dernières statistiques des Notaires de France【1】.
Comparatif européen (source : Eurostat, Deloitte Property Index 2023) :
🇬🇧 Royaume-Uni : env. 4 120 €/m², avec Londres atteignant 15 000 €/m²【2】.
🇩🇪 Allemagne : moyenne nationale à 3 430 €/m², avec Berlin autour de 6 000 €/m².
🇪🇸 Espagne : environ 2 050 €/m², avec un regain post-crise dans les métropoles.
🇮🇹 Italie : 2 450 €/m², très variable selon les régions.
👉 La France se situe donc dans la moyenne haute, avec de très fortes disparités (de 1 700 €/m² à Limoges à plus de 12 000 €/m² à Paris intra-muros).
2. Une fiscalité lourde… mais relativement prévisible
L’un des reproches fréquents faits à l’immobilier français concerne la fiscalité à l’achat et à la détention :
Frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien, mais réduits à 2 à 3 % dans le neuf, ce qui constitue un avantage comparatif important.
Taxe foncière : moyenne nationale de 1 200 €/an en 2023 (source : DGFiP).
IFI : à partir de 1,3 million € de patrimoine net immobilier.
Régimes de location (LMNP, LMP, foncier) parfois complexes.
Comparaison avec d’autres pays (source : OCDE) :
🇮🇹 Italie : droits de mutation souvent réduits à 2 % dans le neuf.
🇩🇪 Allemagne : frais entre 5 et 6,5 %, mais impôt foncier faible.
🇪🇸 Espagne : droits de mutation entre 6 % et 10 %, avec abattements possibles.
➡️ La France offre une stabilité réglementaire, mais reste moins incitative pour l’investissement locatif par rapport à d’autres pays européens.
3. Un marché locatif tendu et très encadré
La France fait partie des pays européens les plus régulés au niveau des loyers, notamment via :
L’encadrement des loyers à Paris, Lille, Lyon, Montpellier.
Les zones tendues et les restrictions sur la location saisonnière.
Un droit du logement protecteur pour les locataires.
À comparer avec :
🇩🇪 Allemagne : régulation forte, mais culture locative ancienne.
🇬🇧 Royaume-Uni : davantage libéral mais instable.
🇸🇪 Suède : loyers plafonnés… et pénurie chronique de logements à louer.
👉 En France, le taux de logements vacants est faible (7,8 % selon l’Insee en 2023), ce qui témoigne d’un marché sous pression, notamment dans les métropoles.
4. Une production de logements en chute libre
Le nombre de logements autorisés en construction en France a chuté de 24,4 % en 2023, selon le Ministère de la Transition écologique【3】 :
Moins de 275 000 autorisations délivrées, contre 470 000 en 2017.
Effondrement du logement collectif (-30 %).
Normes RE2020, inflation et coûts de construction en hausse.
Comparatif européen :
🇳🇱 Pays-Bas : objectifs de 100 000 logements/an malgré pénurie foncière.
🇩🇪 Allemagne : soutien public fort au logement social.
🇪🇸 Espagne : reprise modérée, mais dynamique sur le segment touristique.
➡️ L’immobilier français souffre d’une pénurie d’offre neuve, accentuant la tension sur les prix dans les zones attractives.
5. Une attractivité internationale toujours au rendez-vous
Malgré ces freins, la France reste attractive pour les acheteurs étrangers, en particulier dans certaines régions.
D’après BNP Paribas International Buyers【4】 :
Les non-résidents représentent 6,6 % des achats dans l’ancien.
Budget moyen : 464 000 €, supérieur de 40 % à celui d’un acheteur français.
Nationalités : Britanniques, Belges, Suisses, Américains.
Régions plébiscitées : Provence-Alpes-Côte d’Azur, Paris, Dordogne, Côte Basque.
La France continue donc à séduire les étrangers pour sa qualité de vie, son patrimoine et son cadre juridique protecteur.
Conclusion : l’immobilier français, un équilibre instable mais solide
Le marché immobilier français affiche un profil paradoxal :
Des prix stables, dans la moyenne européenne.
Une régulation locative stricte mais efficace.
Une fiscalité lourde mais sécurisante.
Une offre neuve en recul critique.
Une demande étrangère en hausse.
Pour rester compétitif face à ses voisins européens, la France devra accélérer la production de logements, simplifier les parcours d’investissement et redonner confiance aux promoteurs et particuliers.
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🔗 Pour aller plus loin : Deloitte Property Index 2024 – Real Estate Market Trends in Europe
