Alors que le marché immobilier traverse une zone de turbulence inédite, une certitude émerge sur les prochains enjeux immobiliers : les méthodes d’hier ne suffiront pas à répondre aux enjeux de demain. C’est l’analyse partagée par plusieurs experts, et notamment dans une tribune récente publiée par Les Échos qui pose un constat limpide : “on ne pourra pas affronter les enjeux du XXIe siècle avec les méthodes du XXe”.

Mais quels sont ces enjeux ? Pourquoi l’approche actuelle semble inadaptée ? Et quelles pistes concrètes explorer pour s’aligner avec les nouvelles réalités du secteur ?

🏗️ Un modèle de production dépassé

Le XXe siècle a vu l’explosion des grands ensembles, de la périurbanisation, de la propriété comme pilier de l’ascension sociale.
Mais en 2025, ce modèle est à bout de souffle :

La rareté du foncier rend l’étalement urbain insoutenable,

La crise climatique impose une densification maîtrisée,

Et le parc existant est mal adapté aux usages actuels : logements mal isolés, mal connectés, peu flexibles.

L’un des grands enjeux immobiliers, aujourd’hui, n’est plus seulement de construire, mais de reconvertir, rénover et transformer.

💸 Des outils fiscaux à bout de course

La fiscalité immobilière repose encore en grande partie sur des mécanismes nés dans l’après-guerre (Pinel, Duflot, PTZ…). Si certains ont été efficaces à court terme, ils ont surtout contribué à alimenter des bulles de prix et des déséquilibres territoriaux.

Aujourd’hui, la priorité devrait être :

D’inverser la logique d’incitation vers la rénovation énergétique,

De faciliter la division de grands logements vacants,

Et d’encourager les logiques de résilience locale, pas uniquement d’investissement défiscalisé.

🌍 Environnement : le défi du siècle

Impossible d’aborder les enjeux immobiliers sans parler du climat.
Rappelons qu’en France, le secteur du bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques et près de 23 % des émissions de gaz à effet de serre.

Le problème ? Les contraintes réglementaires s’accumulent (DPE, interdictions de louer…), mais les moyens ne suivent pas. Résultat :

Des propriétaires dépassés,

Des locataires évincés,

Et un parc ancien qui devient de moins en moins attractif.

Il est temps d’aller au-delà des sanctions : former, financer, accompagner, voilà les leviers réels.

🤝 Vers de nouveaux usages : flexibilité, cohabitation, mobilité

Le logement n’est plus une simple boîte à vivre. Il est devenu :

Un bureau (télétravail),

Un refuge (post-COVID),

Un outil de flexibilité (colocation, résidence secondaire, logement temporaire).

Mais les normes d’urbanisme et les pratiques notariales restent figées.
Il faut repenser les formats : réversibilité d’usage, modularité, reconversion de bureaux vacants, tiers-lieux…

👉 Chez PhantHome, nous observons sur le terrain une montée en puissance de la demande de logements transformables, notamment en zones tendues. Cette flexibilité est devenue un facteur stratégique de valorisation.

🔎 Des politiques publiques déconnectées du terrain

Nombre d’élus continuent de raisonner avec une grille de lecture “nombre de logements construits”.
Mais la tension sur le marché ne vient pas d’un manque de béton, mais d’un manque d’adéquation.

Exemples :

Construire du neuf trop cher et mal situé,

Laisser des logements vacants en cœur de ville sans les réactiver,

Interdire de louer sans proposer d’alternative réaliste.

La solution passera par des politiques plus fines, plus territorialisées, connectées à la réalité des ménages et non à des moyennes nationales.

📌 Conclusion : le moment de bascule est maintenant

L’immobilier n’échappe pas à la logique des mutations. Mais là où l’industrie ou la finance se sont réinventées avec le numérique, le secteur immobilier reste englué dans une logique patrimoniale et administrative.

Les défis sont pourtant clairs :
🌡️ Climat,
💡 Flexibilité des usages,
🏙️ Densification intelligente,
🤝 Équité territoriale.

Ne pas changer, c’est prendre le risque d’un double déclassement : économique et écologique.

🔗 Pour aller plus loin

Lien externe : Lire l’article original sur Les Échos

Lien interne : Notre article sur la revalorisation des biens avant vente