Acheter un bien immobilier est souvent l’un des actes les plus engageants d’une vie. Pourtant, trop d’acquéreurs se lancent sans méthode, au risque de découvrir après coup des vices cachés, des charges imprévues, ou des contraintes juridiques.
Pour éviter les mauvaises surprises, rien de tel qu’une check liste immobilier précise et exhaustive. Voici notre guide pas à pas, pensé comme une boussole pratique pour tout futur propriétaire.
1. Vérifier la situation juridique du bien
Points à contrôler :
Titre de propriété : assurez-vous que le vendeur est bien propriétaire du bien. En France, le notaire vérifiera cette information via le service de publicité foncière.
Servitudes : passage, canalisation, droit de vue… Certaines peuvent limiter vos usages. Exemple : un terrain grevé d’un droit de passage pour le voisin.
Urbanisme : consultez le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour connaître les possibilités ou restrictions de construction et d’agrandissement.
Exemple concret : un acheteur découvre après signature qu’une partie de son terrain est inconstructible car en zone agricole. Sans vérification préalable du PLU, impossible de prévoir une extension ou une piscine.
2. Examiner la copropriété (si appartement)
Documents clés à demander :
PV des trois dernières AG (assemblées générales de copropriété) : ils révèlent les travaux votés, les litiges, et les tensions éventuelles entre copropriétaires.
Carnet d’entretien de l’immeuble : renseigne sur l’état général et les travaux réalisés.
Montant des charges : un appartement attractif peut cacher des charges annuelles très lourdes (gardien, chauffage collectif, ascenseur ancien…).
Exemple concret : un deux-pièces parisien affiché à prix compétitif, mais dont la copropriété vient de voter 80 000 € de ravalement avec isolation thermique. Résultat : une quote-part de 12 000 € pour l’acquéreur.
3. Diagnostics techniques & assainissement : la clé d’un achat éclairé
Lorsqu’on achète un bien immobilier, le vendeur doit remettre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet, annexé au compromis. Mais il est essentiel d’aller au-delà d’une simple lecture rapide : chaque diagnostic cache des implications financières et juridiques.
3.1. Les diagnostics obligatoires
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Obligatoire depuis 2006, valable 10 ans.
Depuis juillet 2021, le DPE est devenu opposable : l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur en cas d’erreur.
Les biens classés F ou G (“passoires énergétiques”) seront progressivement interdits à la location (2025 → G, 2028 → F, 2034 → E).
Impact direct : un DPE médiocre pèse sur la valeur du bien et sur les coûts futurs (isolation, chauffage).
Exemple : un appartement en copropriété classé G implique des travaux de rénovation énergétique collectifs pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Diagnostic Amiante
Obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire est antérieur à 1997.
Si présence avérée : obligation de contrôle périodique, voire de désamiantage (coûts élevés).
Exemple : dans une maison des années 80, la présence d’amiante-ciment en toiture entraîne un devis de dépose supérieur à 20 000 €.
Diagnostic Plomb (CREP – Constat de Risque d’Exposition au Plomb)
Obligatoire pour les biens construits avant 1949.
Si présence de plomb dégradé : travaux obligatoires pour éviter les risques sanitaires.
Diagnostic Gaz & Électricité
Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
Ne génèrent pas d’obligation de travaux immédiate, mais alertent sur des installations vétustes ou dangereuses.
Exemple : installation électrique non conforme → risque d’incendie. Devis de remise aux normes : entre 80 et 120 €/m².
Loi Carrez (copropriété uniquement)
Obligation de mentionner la surface privative exacte.
Si erreur > 5 %, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix.
ERP (État des Risques et Pollutions)
Renseigne sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…
Valable 6 mois seulement → doit être mis à jour avant la signature définitive.
Diagnostic Bruit (Plan d’Exposition au Bruit – PEB)
Obligatoire pour tout bien situé en zone d’exposition aux nuisances sonores aériennes (ex. : proximité aéroport).
Termites & Parasites
Obligatoire dans certaines zones géographiques (arrêtés préfectoraux).
En cas d’infestation, l’éradication est à la charge du propriétaire.
3.2. L’assainissement : un point souvent sous-estimé
C’est le diagnostic le plus technique et coûteux lorsqu’il y a non-conformité.
Cas d’un Assainissement Non Collectif (ANC) – fosse septique, micro-station
Le vendeur doit fournir un rapport du SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) de moins de 3 ans.
Si le dispositif est non conforme, l’acquéreur doit réaliser les travaux dans l’année suivant la vente.
Travaux typiques : remplacement par une fosse toutes eaux ou micro-station → 8 000 à 15 000 €, parfois plus si le terrain est contraint.
Exemple : une maison vendue à 350 000 € dans le Var. Rapport SPANC = non-conformité. Devis de mise aux normes : 18 000 €. Sans anticipation, le budget réel devient 368 000 €.
Cas d’un Assainissement Collectif – raccordement obligatoire
Dès qu’un réseau collectif est disponible, le propriétaire est tenu de se raccorder dans un délai de 2 ans (article L1331-1 du Code de la santé publique).
Les coûts sont intégralement à la charge de l’acquéreur :
Ouverture de tranchées (20 m → env. 3 000 €, 100 m → 20 000 € ou plus selon terrain).
Prescriptions techniques (pente, diamètre, matériaux, regards).
Réfections (enrobé, pavés, végétation).
Dans certains cas, une PFAC (Participation au Financement de l’Assainissement Collectif) est exigée par la commune.
Cas réel à La Bouilladisse (13) : maison à raccorder. 100 m de tranchée à creuser sur terrain privé. Coût estimé : entre 25 000 et 30 000 € pour l’acquéreur.
Bonnes pratiques avant offre d’achat
Demander rapport SPANC, factures de vidange ou d’entretien.
Vérifier avec la mairie / métropole si le raccordement collectif est disponible, obligatoire et à quelle échéance.
Exiger des devis écrits (terrassier, entreprise spécialisée).
Insérer une clause suspensive dans le compromis : “offre valable sous réserve que le coût de raccordement ou mise aux normes n’excède pas X € TTC”.
3.3. Pourquoi ces diagnostics sont essentiels ?
Ils protègent l’acquéreur juridiquement (droit de recours si informations manquantes ou erronées).
Ces diagnostics permettent d’anticiper des coûts cachés qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Ils orientent la négociation du prix : un bien affiché 400 000 € avec un DPE G et un assainissement non conforme peut justifier une offre à 360 000 €.
Checklist Diagnostics & Assainissement
DPE (classe énergétique, impact sur location future).
Amiante (avant 1997).
Plomb (avant 1949).
Gaz & Électricité (installations +15 ans).
Loi Carrez (copropriétés).
ERP (risques, valable 6 mois).
Termites (zones concernées).
Bruit (zones aéroport).
SPANC (rapport < 3 ans si ANC).
Collectif : obligation de raccordement (2 ans max) et devis précis.
Clauses suspensives adaptées dans le compromis.
4. Évaluer l’état technique du bien
Même sans être expert, certains signaux doivent alerter :
Toiture (âge, traces d’infiltration).
Façade (fissures, humidité).
Menuiseries (simple vitrage, isolation défaillante).
Systèmes de chauffage et d’eau chaude (ancienneté, conformité).
Exemple : une maison affichée à bon prix cache une toiture de 35 ans à refaire. Coût : 25 000 €.
5. Vérifier la situation financière du bien et du vendeur
Hypothèques : certaines inscriptions devront être levées par le notaire.
Prêt relais du vendeur : peut influencer sa flexibilité dans la négociation.
Astuce : poser ces questions dès l’offre permet d’éviter des blocages lors du compromis.
6. Évaluer le prix par rapport au marché
Pour déterminer si le prix est réaliste :
DVF (Demandes de Valeurs Foncières) via data.gouv.fr.
Sites d’annonces (SeLoger, LeBonCoin, MeilleursAgents).
Avis professionnel : une maison immobilière locale comme PhantHome affine avec la rareté, la vue, ou les travaux nécessaires.
Exemple : une maison affichée 800 000 € à Aix-en-Provence, mais DVF révèle des ventes comparables à 720 000 €.
7. Anticiper les frais annexes
Ne vous limitez pas au prix d’achat :
Frais de notaire : 7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf.
Travaux : entre 500 et 1 000 €/m².
Charges de copropriété et taxe foncière.
Assurance emprunteur (coût global souvent sous-estimé).
8. Vérifier l’environnement et le voisinage
Un bien se juge aussi à son cadre :
Nuisances sonores (bar, route, voie ferrée).
Proximité des écoles, commerces, transports.
Projets futurs (tram, ZAC, zone logistique).
Exemple : un couple s’installe pour le calme… une zone logistique sort de terre à 500 m. Leur tranquillité et la valeur du bien s’effondrent.
9. L’achat dans un lotissement : points spécifiques
Acheter dans un lotissement impose des règles particulières souvent méconnues :
Règlement de lotissement : définit l’aspect des constructions (hauteur, couleurs, clôtures).
Cahier des charges : obligations entre colotis (entretien des espaces communs, interdiction de certaines activités).
Association Syndicale Libre (ASL) : gère les équipements communs (voirie, éclairage, espaces verts). Les charges sont réparties entre propriétaires.
Exemple : un acquéreur d’une maison en lotissement découvre après coup que le cahier des charges interdit les piscines hors-sol. Sans lecture préalable, son projet tombe à l’eau.
Conseil : demandez systématiquement règlement, cahier des charges et statuts de l’ASL avant de signer.
10. Le compromis de vente : dernier filet de sécurité
Le compromis engage les deux parties. Protégez-vous avec des clauses suspensives :
Obtention du prêt bancaire.
Raccordement au collectif < X € (si incertitudes SPANC).
Vente préalable d’un autre bien.
Conseil : faites toujours relire le compromis par votre notaire. Il défend vos intérêts, pas ceux du vendeur.
La check liste PhantHome – en résumé
Propriété & urbanisme
Copropriété
Diagnostics obligatoires
Assainissement (SPANC / collectif)
État technique
Situation financière
Prix vs marché
Frais annexes
Environnement & voisinage
Lotissement (règlement, cahier des charges, ASL)
Compromis & clauses suspensives
Conclusion
Acheter un bien immobilier n’est pas une simple formalité. Une check liste immobilier rigoureuse permet d’éviter les pièges et de sécuriser son investissement.
En suivant ces étapes, vous serez armé pour négocier au juste prix, anticiper les frais et acheter en toute sérénité. Et si vous souhaitez un accompagnement professionnel, PhantHome, maison immobilière indépendante, vous propose expertise locale et transparence pour transformer votre projet en réussite.
