Comprendre la réforme du LMNP en 2025 et ses alternatives

Le statut LMNP permettait jusqu’alors aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, notamment grâce à l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs. Cependant, la loi de finances 2025 a introduit des modifications majeures qui ouvrent la réflexions à la recherche d’alternatives.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value : désormais, les amortissements déduits au fil des années doivent être réintégrés lors de la revente du bien, augmentant ainsi la plus-value imposable.

Révision des seuils du régime micro-BIC : les plafonds de recettes ont été abaissés, limitant l’accès à ce régime simplifié.

Suppression de l’amortissement pour les locations meublées : cette mesure réduit l’intérêt fiscal du régime réel pour les LMNP.

Ces changements visent à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues et à encourager la location de longue durée.

Alternatives au statut LMNP

1. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le passage au statut de LMP peut être une alternative pour certains investisseurs. Ce statut permet de continuer à amortir le bien et de déduire les charges, mais implique des obligations supplémentaires :

Conditions d’accès : recettes locatives supérieures à 23 000 € par an et représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Affiliation au régime social des indépendants (SSI) : les revenus sont soumis aux cotisations sociales.

Imposition des plus-values : les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles.

Ce statut peut être avantageux pour les investisseurs générant des revenus locatifs importants et souhaitant continuer à bénéficier de l’amortissement.

2. La location nue

La location nue est une option plus simple en termes de gestion, mais offre des avantages fiscaux moindres :

Régime fiscal : imposition des revenus fonciers après déduction des charges réelles ou application d’un abattement forfaitaire de 30 % en régime micro-foncier.

Moins de flexibilité : les baux sont généralement plus longs et offrent moins de souplesse pour récupérer le bien.

Cette option peut convenir aux investisseurs recherchant une gestion simplifiée et une stabilité locative.

3. La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

La SCI à l’IS permet une gestion collective du patrimoine immobilier et offre des avantages fiscaux :

Amortissement du bien : possibilité d’amortir le bien, réduisant ainsi le bénéfice imposable.

Imposition des bénéfices : taux d’IS de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà.

Distribution des dividendes : soumis à la flat tax de 30 %.

La SCI à l’IS est adaptée aux investisseurs souhaitant structurer leur patrimoine et optimiser leur fiscalité sur le long terme.

4. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI permettent d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des parts de sociétés détenant un parc immobilier :

Gestion déléguée : la société de gestion s’occupe de l’acquisition, de la gestion locative et de la distribution des revenus.

Diversification : accès à un portefeuille diversifié de biens immobiliers.

Rendement : les SCPI offrent généralement un rendement net compris entre 4 % et 6 %.

Cette solution convient aux investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille sans gérer directement les biens.

5. Les dispositifs fiscaux incitatifs : Loc’Avantages et Denormandie

Ces dispositifs visent à encourager la location de logements à loyers modérés ou la rénovation de biens anciens :

Loc’Avantages : réduction d’impôt en contrepartie d’un loyer plafonné et de conditions de ressources pour les locataires.

Denormandie : réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation de logements anciens dans certaines zones.

Ces dispositifs sont adaptés aux investisseurs souhaitant s’engager dans une démarche sociale ou de rénovation urbaine.

Exemple chiffré : impact de la réforme sur un investissement LMNP

Prenons l’exemple d’un investisseur ayant acheté un bien en LMNP pour 250 000 € en 2015, avec un amortissement annuel de 5 000 €. En 2025, après 10 ans, il a amorti 50 000 €. S’il revend le bien à 300 000 €, la plus-value brute est de 50 000 €. Avec la réintégration des amortissements, la plus-value imposable devient 100 000 €, entraînant une imposition plus élevée.

Conclusion

La réforme fiscale de 2025 a réduit l’attractivité du statut LMNP, poussant les investisseurs à explorer d’autres options. Le choix de l’alternative dépendra des objectifs patrimoniaux, de la capacité de gestion et de la situation fiscale de chacun. Il est essentiel de se faire accompagner par des professionnels pour adapter sa stratégie d’investissement à ce nouveau contexte.

Lien interne : Pour en savoir plus sur le statut du Loueur Meublé Non Professionnel, consultez notre article.

Lien externe : Pour une analyse détaillée des changements du LMNP en 2025, vous pouvez consulter cet article de Nexco Expertise.